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        《理財》雜志

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        投資美國房地產正當時
        發布時間:2018-04-11        瀏覽次數:497        返回列表

        文/James.B.Stewart 譯/周鵬程

        房地產行業的春天來了。

        去年夏天:我曾撰文寫道,如果你過去在房地產業有投資,并正在尋找逢低買進的機會,此時正是買住宅房地產的時候。我從未指望能預測到市場底部,當然對樓市這樣周期較長的資產更是如此,不過看起來我的預測非常接近事實。公布的最新S&P/Case-SMler調查結果顯示,2009年四月份前后房價觸底,當時這個反映20個城市房地產行情的綜合指數較2006年六、七月份觸及的高點跌了32.6%。此后一直到2010年一月底,該指數漲了3%,有些市場的漲勢更為強勁,特別是舊金山和明尼阿波利斯。 (北卡羅來納州的夏洛特、拉斯維加斯、西雅圖和佛羅里達州的坦帕則不斷觸及新低,不過下滑速度放緩了很多。)

        如今,可能該輪到商業房地產了。商業房地產研究公司Reis Inc.公布說,2010年一季度,寫字樓平均租金較2009年四季度只降低了0.8%。在該公司跟蹤調查的79個市場中,有23個的租金持平或上漲。這或許不是底部,不過已經比三個月前有相當大的好轉了一當時79個市場中的70個租金都下滑了。鑒于報告的差距,市場或許已經觸過底了。

        如果是這樣,這個時刻對投資者、銀行業和房地產業、甚至整個經濟都有著重要的意義。去年,我曾警告說,商業房地產是籠罩在銀行業頭上的“陰云”,與美聯儲的說法不謀而合。和金融危機的很多方面—樣,如今“陰云”看起來正在消散。

        鑒于最近的正面經濟消息,這并不讓人吃驚。失業率看起來開始穩定,甚至在好轉,員工們需要辦公場所。消費者一直在支出,成群結隊地回到購物中心。低利率讓資金緊張的開發商和房主能夠以有利的條款獲得再融資。毫無疑問,在樓市巔峰時,很多人多付了很多錢,也有一些被媒體廣泛報導的違約,比如房地產公司Tishman Speyer Properties決定退出曼哈頓的“彼得庫珀村”(Peter Cooper Village)和“斯圖維桑特城”(Stuyvesant Town)公寓樓項目。不過,盡管有著大規模的沖減,大部分商業房地產貸款人都有足夠的資金流來維持還貸,或是進行再融資來爭取更多的時間。

        不錯,很多商業房地產資產已經自2009年三月份觸底以來上漲了。舉一個被廣泛引用的例子,Vanguard房地產投資信托基金指數基金( Vanguard REIT IndexFund)價格在51美元上方,創下今年的高點,較今年低點高出了一倍。那些在經濟看起來正在崩潰之際愿意冒相當大風險的人獲得了回報,這是他們應得的?,F在,既然這些風險已經消退了,潛在的回報也隨之減少。不過,我依然認為長線投資者會獲得回報。Vanguard交易所買賣基金(Vanguard ETF)的股息率為3.8%。

        散戶直接投資商業房地產是很不現實的,不過得益于共同基金、交易所買賣基金(ETF)、房地產投資信托基金(REIT)、甚至是流動性良好、提供分散化投資機會的個股,有很多其他的方法可以在商業房地產上進行投資?,F在或許是有史以來投資房地產行業最容易的時候。我建議的投資組合是:一只交易所買賣基金、一只有管理的共同基金、一只或多只房地產投資信托基金,或許還可以有一些在商業房地產上有相當大風險敞口的銀行的股票。

        交易所買賣基金和共同基金有很多。在公開交易的房地產投資信托基金中,規模最大、知名度最高、評價最高的包括Simon Property Group. Vornado RealtyTrust和Boston Properties。在銀行類股中,摩根大通(J.P.Morgan Chase)和美國銀行(Bank of America)等最大的銀行發放了相當數量的商業房地產貸款,不過卻只占其貸款總額相對較低的比例。相反的,Western Alliance Bancorp和Zions Bancorp在截至九月份時,在陷入嚴重困境的市場上卻有很大的商業房地產風險敞口。

        依我看來,上述兩家公司風險仍很高,我沒有它們的股票。Western Alliance股票較低點漲了一倍,不過較去年五月份觸及的九美元高點跌了三分之一。Zions較去年三月份的低點漲了近三倍,不過按目前每股24美元的價格,它仍比2007年觸及的每股88美元差得很遠。膽子小的人最好不要持股這兩家公司,不過它們卻可能提供更高的潛在回報。很多地區銀行的風險敞口則處于大型貨幣中心銀行和這兩家銀行之間的水平。

        無論你認為哪種組合是審[來自wwW.lw5u.coM]慎的,我認為現在都是重新評估你在房地產行業的風險敞口的時候了。照我看,房地產在每一個分散化投資組合中都應該占有一席。我手里一直有一些錢是專為投資房地產用的,是時候把其中一部分用起來了。

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