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        《學術論壇》雜志

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          期刊級別:CSSCI南大核心期刊 收錄期刊:CSSCI 南大核心期刊(中文社會科學引文索引)(含擴展版) 萬方收錄(中) 上海圖書館館...
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        完善我國房地產價格形成機制的思考
        發布時間:2018-02-08        瀏覽次數:536        返回列表

        楊 瑾

        [摘要]我國房地產價格過高,一直以來受到社會各界普遍關注。房價過高不僅嚴重影響居民生活和社會穩定,而且容易引發金融危機和經濟危機。因此,完善我國房地產價格形成機制,抑制房價泡沫具有十分重要的現實意義。文章以價值理論、市場供求理論、市場競爭理論等經濟學理論為基礎,結合我國實際,從7個方面探討了如何完善我國房地產價格形成機制。

        [關鍵詞]房地產;價格;市場供求

        [作者簡介]楊瑾,西安交通大學經濟與金融學院博士研究生,供職于人民銀行西安分行,陜西 西安710061

        [中圖分類號]F293.3

        [文獻標識碼]A

        [文章編號]1004 -4434(2010)01-0113 -05

        近期,全國各地房地產價格重拾升勢,房價過高再次成為社會關注的焦點問題??v觀住房貨幣化改革10年來我國房地產市場的發展,可以看到這10年是我國房地產市場發展的黃金時期,目前房地產業已成為國民經濟的支柱產業。但同時我們也應看到,在房地產市場持續繁榮、助推國民經濟快速增長的同時,也出現了一系列不容忽視的問題。主要表現在:房地產價格形成機制扭曲,整體房價居高不下,特別是部分大中城市商品房價格連續幾年大幅上漲,房價收入比過高,以至于房價水平大大超過了居民承受能力;房地產開發企業過度依賴信貸資金,房地產市場的金融風險也在逐步暴露。在這一系列問題中,商品房價格上漲過快,超出普通居民的購買能力,已成為社會各界普遍關注的問題。房地產價格持續上漲,遠遠超出居民實際購買能力,必然形成房地產價格泡沫,沒有實際購買力支撐的房地產價格泡沫最終會破滅。房地產市場泡沫一旦破滅,將會對金融系統和實體經濟造成嚴重沖擊,影響國民經濟的平穩運行。因此,如何完善我國房地產價格形成機制,消除或者控制房地產價格泡沫,避免房地產價格泡沫破滅對我國經濟運行產生負面影響,具有十分重要的意義。當前,要從以下幾方面著手建立、健全和完善房地產市場價格形成機制,抑制非理性價格行為,遏制房價泡沫,使之符合市場經濟價值規律、供求規律和競爭規律的基本原則。

        一、建立市場化的土地供給制度

        (一)土地供給數量的市場化調節

        一直以來,政府是土地供應市場的唯一壟斷者,政府土地供給量并非按照市場需求來調節是土地價格畸高的重要原因之一。1988年憲法修正案和土地管理法修改議案規定土地使用權可以依法出讓、轉讓、出租和抵押。土地“招拍掛”之前,政府受到最大的指責就是土地出讓的暗箱操作,全國數萬家房地產企業在一個缺乏規則的市場中“土里淘金”,依靠暗箱操作獲得低成本的土地。2004年“招拍掛”改革結束了混亂的土地出讓市場,實現了國家利益最大化。但土地供應仍然是政府一家主導。政府既是土地一級市場的供應商,同時也在二級市場通過審批施加重大影響。土地使用權雖然可以流轉,但土地的供應量卻基本不受市場調節,而是由政府人為規定每年的土地出讓數量。政府通過有意識地控制土地供給數量,“待價而沽”來抬高土地出讓價格,實現地方政府利益最大化,最終造成土地價格持續上漲,各地“地王”不斷涌現。為消除土地供給量的行政化控制,避免土地價格畸高,政府應退出房地產業的利益鏈條,逐步改革土地供給制度,根據市場需求狀況調節土地供給量,做到以土地供給量來抑制土地價格過快上漲,要調整用地供應節奏,調整用地比例,加大居住用地供應規模,盤活存量土地,增加中低價位、中小套型商品住房土地供應規模,建立土地供給數量的市場化調節機制。

        (二)以市場化手段抑制土地囤積行為

        在土地價格只升不降的心理預期下,大部分房地產商均熱衷于囤積土地,增加土地儲備,以便從將來土地升值中獲取更大利益。房地產商囤積土地的行為加劇了土地供應緊張的局面,造成土地價格加速上漲。從上市公司年報看,一些房地產上市企業擁有大量的存量土地儲備,土地儲備總建筑規劃面積少則數百萬平方米,個別企業甚至超過1000萬平方米,按囤地企業年開發量計算,在沒有新購土地的情況下,一般可供連續開發好幾年,個別企業土地儲備量可供開發6—7年,而備受關注的“碧桂園”更是擁有4500萬平方米的土地儲備。為了遏制房地產商惡意囤積土地的行為,2006年5月,建設部等七部委聯合發文,明確規定土地閑置兩年將無償收回。但該政策的實施效果卻不盡如人意,房地產商囤積土地的行為呈愈演愈烈的趨勢。究其原因,在于該政策規定存在很大的漏洞,許多房地產商利用該政策的漏洞來規避其政策約束。如房地產商可以采取兩年之內先開工,然后閑置,人為控制開發進度等辦法來規避政策約束。為了真正打擊房地產商的惡意囤積土地行為,有必要對該政策進行進一步完善。如可以規定自土地取得之日起,三年之內必須完工銷售,從第四年起,根據土地取得的年限確定累進稅率,按照房屋銷售額加征土地增值稅,并且采用價外稅的方式,在房屋銷售完畢后從銷售額中征繳該稅,以防止房地產商將該稅負轉嫁給購房者,以真正督促房地產商加快開發銷售進度,打擊房地產商囤積土地和房屋的行為。

        二、降低房地產開發稅費,加快開發過程

        (一)降低房地產開發環節稅費

        目前,房地產開發從立項到竣工出售,要向20多家行政[來自wwW.lw5U.coM]事業單位繳納名目繁多的50多種稅費。不斷加重的稅費負擔提高了房地產開發企業的成本,由于房地產行業自身的特點,房地產開發企業可以輕易將這些稅費轉嫁給購房者,從而使房價持續上漲,居高不下。中國房地產稅費主要集中在開發投資環節,多而重;占有和交易環節相對偏輕,對個人占用幾乎不征稅。這種稅收結構一方面從開發成本方面助推了房價上漲,另一方面刺激了房地產投機行為,加大了房地產價格扭曲和房地產泡沫。要促進房地產行業健康發展,真正實現“居者有其屋”,政府部門必須退出房地產利益鏈條,樹立讓利于民的理念,下大力氣整治房地產開發環節名目繁多的稅費項目,在全國范圍內統一、規范房地產開發環節的稅費種類,取消重復收稅,取消各種巧立名目的稅種及各種不合理收費,通過降低房地產開發成本來降低房價。

        (二)加快房地產開發過程

        在現有的房地產開發審批制度下,房地產開發項目從拿地、立項、規劃到施工、建成,要經歷眾多的環節,是一個漫長的過程。一個正常房地產開發項目,從開始獲取土地,到竣工結算備案,跑部門、交費用、蓋章,貫穿始終。從征地開始,到把樓房建成,讓購房者入住,房地產開發企業一般要跑25個部門的80多個科室,共繳納50多項費用。一般而言,一個項目從拿地到正式開工需要10個月時間,施工過程平均也需要10個月時間。政府相關部門開發手續復雜,審批速度緩慢,極大地影響了房地產開發效率。房地產開發過程的快慢,會直接影響到房地產市場的供給量。提高房地產開發效率,加快開發進程,無疑會緩解供求嚴重失衡的房地產市場。政府部門應制定相關的傾斜性政策,對于開發進度緩慢的房地產企業征收懲罰性稅費,督促房地產企業加快開發過程。此外,作為政府部門自身也應提高辦事效率,精簡房地產開發審批環節,加快房地產開發相關審批進程,縮短房地產整體開發時間,增加房地產市場的供給量。

        三、著力增加保障性住房供給比例

        安居是民生之本,滿足全社會成員的多層次的住房需求,不僅是經濟問題,更是重大的社會問題和政治問題。保障性住房包括經濟適用房、“兩限”房、中低價位、中小套型商品房以及廉租房。由于保障性住房單套面積較小,在可供開發的土地面積有限的情況下,加大保障性住房供應量在整體住房供應量中的比例,可以增加全社會總住房供應量,緩解房地產市場供需不平衡的局面,促使房地產市場從賣方市場向平衡市場轉變,抑制房價過快上漲。而且,保障性住房一般單套房屋價格較低,可以保證社會低收人人群滿足住房需求,維護社會的安定和諧。要采取多種措施增大保障性住房的供應量。第一,要在土地供應上向保障性住房傾斜,保證經濟適用房、“兩限”房以、中低價位、中小套型商品房及廉租房在內的保障性住房建設用地不低于居住用地供應總量的70%;第二,對于保障性住房在開發審批環節實行綠色通道,加快審批進度;第三,減免保障性住房開發環節和交易環節的稅費;第四,要嚴格監督保障性住房規劃的落實情況,堅決杜絕將保障性住房用地用于普通商品房或高檔住宅建設;第五,要加強保障性住房管理,合理確定保障性住房建設標準,規范保障性住房供應對象,嚴格上市交易管理,要明確對保障性住房的銷售價格實行政府指導價管理,按照低于周邊同品質普通商品住房銷售價格的一定比例,合理確定最高銷售價格使保障性住房銷售價格和廉租住房租金與城市低收入家庭經濟承受能力相適應,切實體現政府給予的各項優惠政策。通過增加包括經濟適用房、“兩限”房、中低價位、中小套型商品房以及廉租房在內的保障性住房建設、開發和供應,不僅能解決普通老百姓尤其是中低收入階層的住房問題,而且對平抑整個房價也有顯著作用。更為重要的是,保障性住房供給增加可以增加社會投資,減輕普通商品房投資下滑對經濟增長的負面影響,促進經濟平穩較快發展。

        四、實行差別化的房地產稅費政策

        (一)非首套住房的提高交易稅費

        隨著我國經濟發展,居民可支配收入提高,社會資金充裕,大量資金需要尋找投資渠道,而股票市場等投資渠道風險較大,這導致房地產投資需求不斷擴大,同時,房地產投資需求的擴大會在一定程度上助長房地產價格泡沫。一些收入較高的購房者在房價上漲的預期下,通過多購買房屋的方式進行房地產投資,加劇了住房供應緊張,促使房價進一步上漲。為了抑制房地產投資性需求,可以對居民購買非首套住房實行更高的交易稅費,而且稅費標準隨著住房套數的增多而不斷提高。交易稅費的提高會增加購房者進行房地產投資的成本,加大其投資風險,從而起到減少其投資性需求的目的。投資性需求的減少將會改善住房供不應求的局面,降低房地產市場的泡沫風險。

        (二)按房屋居住時間實施差別化交易稅費

        根據房屋居住時間不同而實行差別化的交易稅費,也是抑制房地產投資性需求的一個重要方面。一般來說,由于投資性需求的購房者都擁有一套以上的住房,因而用于投資性需求而購買的住房居住時間都不會太長,投資性住房購買者都有隨時待價而沽的心理。反之,用于滿足自身居住而購買的住房一般居住時間都在十幾年,甚至幾十年。根據用于滿足自身居住而購買的住房的一般居住時間,可以10年作為時間界限。凡是購買時間不足10年的住房,進行再次出售的應征收更高的交易稅費,居住時間越短,征收的稅費標準越高,以提高房地產投資的成本,有效抑制投資性房地產需求。

        (三)按房屋面積實施差別化稅費

        在土地供應面積有限的情況下,如果單套住房的面積越大,則全社會住房的總供給數量會越少。由于我國土地供應緊張,而人口眾多,城市化進程在不斷加快,大量的人口涌入城市,住房需求總量非常大,房地產市場供需不平衡的矛盾很突出。如果大量的土地用于建設大套型的住房,無疑會更加加劇房地產市場的供需不平衡,增加小戶型住房供給數量是緩解房地產市場供需不平衡的有效措施之一。為此,國家應該在稅費政策上對于小戶型的房屋給以一定的優惠傾斜。一方面,對于房地產開發商開發小戶型的住宅給予一定的稅費減免優惠,以刺激小戶型住宅的供應;另一方面,對于居民購買小戶型的住宅給予一定的稅費減免優惠,同時對于購買超過面積標準的住房按照面積大小加征更高的稅費,以刺激居民購買小戶型住房,抑制居民對大戶型住房的需求。

        五、實行穩健的房地產金融支持政策

        房地產業是個資金密集型行業,房地產業的發展離不開金融部門的支持。金融對房地產業的支持主要體現在兩方面。一是通過對房地產商的金融支持來促進房地產供給的增加;二是通過對房屋購買者的金融支持來促進房地產需求的增加。因此,房地產金融支持政策對于房地產價格變化是把“雙刃劍”,一方面,金融支持房地產商加快房地產開發進度,增加房地產供給數量,從而有利于緩解房地產市場供不應求的局面,防止房價的過快上漲;另一方面,通過住房信貸等方式支持購房者買房會將潛在的住房需求轉化為有效的住房需求,從而促進房地產價格上漲。應該說,房地產業的健康發展離不開金融支持。對房地產商而言,金融支持幫助其給社會提供更多的住房,對購房者而言,適度的房地產金融支持可以幫助購房者提前實現“住房夢”,大大改善居民的居住條件。但是,一旦房地產金融支持過度,尤其是對于購房者的金融支持過度,則會透支未來的房地產消費需求,形成房地產價格泡沫,最終房地產泡沫破滅會危及金融體系乃至整個經濟體系的安全運行。歷史經驗表明,世界各國歷次的房地產泡沫都與房地產金融支持過度密切相關,美國次貸危機深刻地說明了這一點,次貸危機的爆發與美國金融系統對于美國購房者的金融支持過度有著密不可分的關系。

        當前,在我國房地產市場價格居高不下、房地產泡沫初步顯現的情況下,更應清楚地看到房地產金融支持過度造成的危害,調整房地產金融支持政策,化解房地產風險,促使房地產定價機制更加合理化。從抑制房地產市場泡沫的角度來看,應該雙管齊下,一方面加大對房地產商的支持力度,增加房地產市場的供給;另一方面要適度收緊房地產消費信貸,以抑制過度的、不合理的房地產市場需求。加大對房地產商的金融支持,既可以增加房地產市場的供給量,又可以幫助房地商度過當前的困難時期,使房地產商不至于因資金鏈斷裂而出現流動性危機,進而引發銀行體系的風險。因此,當前不應該實施“一刀切”式的房地產金融支持政策,而應該實施區別化的房地產金融支持政策,即對房地產商應該實施寬松的金融支持政策,幫助房地產商增加房屋供給量;而對房地產消費者則應該實施適度緊縮的金融支持政策,提高房地產信貸的門檻,尤其是限制對豪華住宅、大戶型住宅、第二套以上住房等投資性需求提供信貸支持,以抑制不合理的房地產市場需求,防止房地產泡沫對經濟可能造成的危害。

        六、引導居民樹立理性的消費觀念,保持理性的價格預期

        作為一種商品,毋庸置疑,房地產市場價格取決于房地產市場的供求關系,而我國的房地產市場價格持續飆升,則在很大程度上緣于供求關系的扭曲,房價大大偏離了其價值。賣方市場條件下,在房地產開發商和消費者即供求雙方的博弈中,二者所處的地位懸殊較大,致使開發商能夠利用其優勢地位不按價值規律行事,隨意哄抬價格。事實上,如果購房者能夠樹立理性消費觀念,則可以在很大程度上緩解供求關系的扭曲,有助于形成合理的房地產定價機制。首先,在住房消費觀念問題上需要變“購”為“租”。受傳統觀念影響,人們一般都想有一套屬于自己的住房,這可以理解。只要經濟條件允許,完全應該。但就我國國情來講,目前讓城市每戶家庭都能夠買得起理想的住房是不可能的。即使西方發達市場經濟國家,60%至70%以上的家庭也是租賃住房,香港也有50%的人租住或者購買政府提供的保障性住房,只有真正的富裕階層才能購買高價商品房。所以,在政府加快建設經濟適用房和提供廉租房的大趨勢下,不妨轉變一下住房消費觀念,變“購”為“租”,減緩市場供求壓力。其次,當開發商利用購房者“買漲不買落”、“便宜無好貨、好貨不便宜”等心理,人為制造供求緊張局勢,大刮房市漲價風之時,消費者不要跟風搶購,應冷靜觀察,量力而行,理性消費。再次,要形成理性的價格預期。房地產作為一種商品,其價格有漲必然有跌,不能一味認為房地產價格會只漲不跌,忽略房地產價格下跌的風險,從而盲目追漲助長房地產價格泡沫。

        七、實行適當的價格干預措施

        當前,我國房地產市場價格管理主體缺位,市場經濟體制自身存在盲目性、滯后性、逐利性等難以避免的缺陷,導致目前房地產市場價格競爭秩序混亂,市場價格形成機制不科學、不合理、不公平,致使房價長期以來“高高在上”,房地產行業成為暴利行業之一。每年榮登各類富豪排行榜前IO位富豪的大部分出自房地產行業,從一個側面說明了房地產價格畸高,房地產行業具有暴利的特點。房地產作為一種關系國計民生的重要商品,其價格高低直接關系到社會的穩定和諧和人民的安居樂業。在當前房地產價格形成機制不完善的情況下,對于房地產價格決不能完全放任自流,由房地產商自主決定?!秲r格法》以及《反暴利的暫行規定》《經濟適用房和廉租房管理規定》等法律法規都賦予政府價格主管部門對房地產價格行為的管理職能。特別是《價格法》規定“當重要商品和服務價格顯著上漲或者有可能顯著上漲,省級以上人民政府可以對部分價格采取規定差價率或者利潤率、規定限價、實行提價申報制度和調價備案制度等干預措施”。商品房作為老百姓“一次性投資,長期性消費”的大型特殊商品,毫無疑問是極其重要的商品,其價格的變化事關群眾生活水平的高低,事關社會的安定和諧。當前,面對商品房價格的持續高漲,群眾難以承受,社會反映強烈,政府價格主管部門有權在其“顯著上漲”的特殊情況下,動用諸如規定利潤率等行政干預措施,以控制房價的過度上漲。為有效管理規范房地產市場定價行為,省級政府要在政府物價部門內設置房地產價格管理的專門機構,負責房地產價格政策的制定、開發成本的調查、市場房價的監測、市場房價信息的發布,提高房地產市場價格的透明度。房地產價格管理機構要通過督促房地產開發企業上報房地產開發成本,按照成本加成的辦法,合理規定不同地理位置的房地產最高限價。同時,要依法查處、制裁暴利和價格欺詐等價格違法行為,運用法律行政以及市場的手段,遏制房價虛高的現象,促使房價水平回歸到合理的水平。

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        [責任編輯:舒生]

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